2023年3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会发布“关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知”（自然资发〔2023〕29号）（以下简称“通知”）。简而言之，“带押过户”是指在卖方房屋抵押贷款没有还清、抵押没有注销的情况下，买卖双方就可以签订房屋买卖合同，到不动产登记机构办理房屋过户手续，同时还支持买方同步办理新购房贷款的抵押登记。而之前有贷款的房屋买卖，需要卖方还完房贷，注销抵押登记后，再申请新的贷款及办理过户。 根据中介统计，无论新商品房还是存量房交易市场中，超过70%的房产是通过贷款购买的，并且多为10年以上长期贷款。因为住房改善的需求，再次交易中，大多数交易的房产都有剩余的贷款。“通知”将进一步减少二手房交易时间，降低买卖双方交易成本，促进二手房流通。
一、“带押过户”的法律依据
《民法典》物权编第406 条是“带押过户”的法律依据，其核心要义是“带押转让”，即: “抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押不受影响。”“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
在我国的物权担保制度中，关于在抵押关系存续期间，抵押财产转让的法律规定是渐进式发展的。
原《担保法》第 49 条采取了比较严格的规则进行限制，即“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况; 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”“转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保; 抵押人不提供的，不得转让抵押物。”“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
原《物权法》第191 条，比原《担保法》的规定有较大的缓和，即抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，当然应当准许转让。
事实上，对设置了抵押权的财产并不禁止其流转，只要抵押权跟随抵押财产一并移转，就能够保障抵押权人的权利。
《民法典( 物权编) 》第 406 条在规定抵押期间转让抵押财产的规则上，改变了原《物权法》的立场，顺应物权流转规律的要求，设立了新规则:
1．抵押人在抵押期间转让抵押财产的，并不加以严格限制， 只是在转让时应当通知抵押权人。
2．如果当事人对此另有约定的，按照其约定。例如，当事人约定抵押期间不得转让抵押财产的，应当尊重当事人的约定。
3．抵押期间，抵押人将抵押财产转让的，抵押权不受影响，即抵押财产是设有抵押权负担的财产，抵押财产进行转让时，抵押权随着所有权的转让而移转，取得抵押财产的受让人在取得所有权的同时，也成为抵押人，负有抵押人所负担的义务，受到抵押权的约束。
4．抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
“带押过户”依据《民法典( 物权编) 》第 406 条“带押转让”的法律规定，同时运用合并办理所有权转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记、以及抵押权顺位登记等不动产登记技术，实现“带押过户”的权属变更。
二、符合促进“住房改善”的政策导向
“房住不炒”是我国房地产业的基本国策。受新冠疫情影响，就房地产市场形势来说，2022年是我国房地产市场化发展20多年来最为困难的一年。比如，房地产开发投资负增长10%；住宅销售额下降28.3%；住宅新开工面积下降39.8%；个人按揭贷款下降26.5%等。
2022年底召开的中央经济工作会议明确提出，着力改善预期，扩大有效需求，确保房地产市场平稳发展，供给端政策应出尽出，一系列金融政策持续发力。需求端将“住房改善”作为“三大内需”之首，以更大力度支持刚性和改善性住房需求。紧接着，2023年1月17日全国住房和城乡建设工作会议上，对房地产行业提出，核心是在防范风险的底线上，推动房地产市场长效机制的建立。
“通知”发布前，全国已经有15个省份100多个地市探索开展了不动产“带押过户”，但“带押过户”这件事，牵扯到买卖双方、担保公司、中介、银行等多个主体，实施过程中并不顺畅。“通知”要求，各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。
三、“带押过户”模式下的抵押估价
1. “带押过户”的模式
根据通知，“带押过户”主要形成了三种模式。
模式一：成都、武汉、珠海、清远等城市采用的新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二：江苏、重庆、济南、深圳、福州等地采用的新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三：广州、青岛等地采用的抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
2. “带押过户”的特点
（1）存在抵押登记
采用“带押过户”的二手房交易，由于前笔贷款尚未还清，一定存在抵押登记。
（2）可以转让
《民法典》第 406 条规定，抵押人在抵押期间转让抵押财产的，只是在转让时应当通知抵押权人。这是“带押过户”房产提供了转让的依据
（3）涉及两笔贷款
“带押过户”的房屋，通常涉及两笔贷款，即房屋交易前存在的贷款余额，交易后申请的新的贷款。可以采用借新还旧的方式，也可以采用转移抵押权的方式由买方继承贷款。
3. “带押过户”模式下的抵押估价
（1）关注并调查交易前存在的贷款余额
评估“带押过户”房屋，应调查不动产登记的相关证明文件，核查抵押登记的时间、担保债权的金额等信息，同时通过调查借款合同或由抵押人自行报告，核查在价值时点的贷款余额。由于贷款余额是动态变化的，其准确金额需要贷款银行在确定的时间核定，报告中披露的金额仅作为从市场价值中扣除已抵押担保的债权数额的参考。
（2）正确定义抵押价值
根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会“关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知”（建住房[2006]8号）发布的《房地产抵押估价指导意见》，第四条规定，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。其中，法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，与实施“带押过户”相关的，就是已抵押担保的债权数额，即房屋交易前存在的贷款余额。
抵押价值是为贷款银行确定发放住房抵押贷款金额提供参考依据的。未采用“带押过户”模式的交易中，即使在价值时点存在未还清的贷款，根据实际交易中需要还清贷款注销抵押登记的惯例，在抵押评估报告假设中设定贷款已还清，抵押登记注销，贷款余额无需从市场价值中扣除。而“带押过户”交易中，无论采用何种模式，过户时，前笔贷款都是存在的，且抵押登记随之过户，前笔贷款余额是发放新贷款时需要考虑的，因此抵押价值应为市场价值扣减前次贷款余额。
（3）估价结果为防范银行风险服务
“带押过户”抵押评估，通常涉及两笔贷款，即房屋交易前存在的贷款余额，交易后申请的新的贷款。
对银行而言，风险点在于抵押总额大于房屋实际价值。由于“带押过户”存在“双抵押并存”的阶段，如果为买方、卖方设立的抵押总额大于房屋实际价值，可能会导致银行的权利得不到充分保障。
因此，为“带押过户”评估的抵押价值，应该是市场价值乘以抵押率后，覆盖两笔贷款的金额，才能保证贷款银行的安全。在住房限购的城市，抵押率还要根据房屋的实际情况，考虑一套房、二套房贷款率的差异。
考虑到“带押过户”复杂性，估价报告估价结果可以列示：市场价值，前次贷款余额，抵押价值，供银行确定交易后申请的新的贷款额度。
四、小结
“带押过户”依据《民法典》第406条的法律规定，并通过不动产登记技术实现所有权转移登记和抵押权登记，缩短交易环节，节省交易成本，提高交易效率，符合 “住房改善”的市场需求和政策导向。估价师应根据“带押过户”交易的特点，利用抵押估价的专业技术，为金融机构防范交易风险服务。