停产停业损失补偿
李女士租赁一间门面房从事商品经营，因旧房改造，她所租的平房需要拆迁，房东领取了拆迁补偿款6.5万余元，李女士认为其中1万元的停产停业损失补助费应当归自己所有，于是将房东告上了法院。日前，北京市门头沟区人民法院开庭审理了这起租赁合同纠纷，并作出一审判决。租客李女士诉称，自己从2004年一直租赁房东张明(化名)的门面房从事小商品经营，双方未约定租赁期间，亦未约定承租房屋遇拆迁时的停产停业损失补助费的分配。2009年4月，因旧房改造，李女士所租的平房需要拆迁，房东张明就该房屋签订了回迁安置协议，协议载明补偿补助费中包括停产停业损失补助费等共计65592元。李女士认为停产停业损失补助费应当归自己所有，但张明拒不给付。因此，李女士告上了法院，要求张明返还自己停产停业损失费1万元。
被告张明辩称，自己与李女士之间存在租赁合同关系，根据协议，停产停业损失补助款是向其支付的。但法律法规没有规定该款应当补偿给李女士，两人之间也没有相关约定，不同意李女士的诉讼请求。
经法院调查，拆迁公司称涉诉房屋面积为16平方米，其按照每平方米800元的标准给付停产停业损失补助费。
门头沟法院经审理认为，停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿。拆迁不仅给承租人的对外经营活动造成了损失，亦对房屋产权人将该房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失。因此，停产停业损失补助费应当由出租人与承租人共同分配，法院一审判决张明给付李女士人民币2560元。
厂房承租人如何主张停产停业损失补偿款
一、在城市房屋拆迁中，有关停产停业补偿是如何规定的？
2001年实施的国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条对此做出了原则性的规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”。
但是其补偿的对象是“非住宅”房屋，补偿的标准是“适当”。
另外《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条对此也有相应的规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费”。这里补偿对象仍然是非住宅房屋。对于将住宅房屋用于经营活动的，不属于补偿对象。
北京市人民政府《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函[2001]109号）规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费。具体标准由各区、县房屋、拆迁行政主管部门制定”。
从以上三个文件可以看出，北京市关于停产停业补助费的规定有两项重要内容：一、补偿对象是非住宅房屋，二、标准为每平米500-1500元。
同时从以上三个文件也可以看出，这些文件没有关于要求被拆迁人提供诸如“纳税凭证”和“营业时间”等附加条件，但是在很多拆迁项目中，存在这些附加条件，应该说都是违反上位法的规定的作法，应当坚决反对。
二、在农村房屋拆迁中，有关停产停业补偿费是如何规定的？
国务院上没有针对农村房屋出台“农村房屋拆迁条例”，各省市自治区自行出台了一些地方法规和规章。如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十二条规定：“对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。”
从以上规定可以看出，其补偿对象很明确，只给予宅基地房屋所有人，补偿标准由各区县自行规定。结果很多区县的规定标准都非常低，每平米50元-500元不等，应该说不符合经济补偿原则。
三、关于拆迁租赁的厂房时，出租人和承租人如何分配停产停业补偿费？
这是时下非常普遍的补偿纠纷，产生原因是拆迁人对法律法规不熟悉，另外房东与拆迁公司相互串通，蒙骗损害承租人合法权益。
根据北京市人民政府《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函[2001]109号），属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”
“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”
从以上规定可以看出，对停产停业补助费的分配原则是：在租赁合同中有约定的，依约定办理；没有约定的，由出租人对承租人进行安置补偿。即排除了拆迁人直接面对承租人的可能。
这些规定在现实对承租人非常不利。因为出租人经常私自与拆迁人达成补偿协议，在拿到停产停业损失补偿金之后，根本不给承租人任何补偿，而实际遭受营业损失的是承租人，不是出租人。结果造成承租人拒绝搬迁，遭受暴力拆迁的威胁，加上承租人大多是外地人，举目无亲，在与出租人的博弈中明显处于弱势。
四、如何取得承租人在停产停业损失补偿的博弈中的主动权？
1、签订房屋租赁合同时，承租人应当对营业损失补偿做出明确约定；
2、对房屋租赁合同进行登记纳税，做到合法有据；
3、对房屋租赁是的房屋状况进行登记确认，双方签订房屋设备设施清单；
4、在企业经营中依法照章纳税，免除后顾之忧；
5、进入拆迁谈判期，聘请专业律师与拆迁人等部门接触谈判，向拆迁房发出代表承租人强烈主张的律师函，取得相关单位的足够重视；
6、掌握出租人的有关信息，准备诉讼材料；
7、做好拆迁行政裁决准备；
8、做好应对强拆的准备。包括对被拆迁的厂房进行证据保全的设备装修登记、摄影、测量、公证等，以备被非法强拆之后，在赔偿诉讼和谈判之中掌握足够的证据。如果没有这些证据，赔偿就成为依据空话。同时注意对厂房内的重要设备和文件、证件、发票单据、财务报表等及时转移到安全地方，以应对随时可能发生的非法强拆。
总之，未雨绸缪，证据优先，法律武器，能退能进，这是处理被拆迁人的承租人停产停业补偿的一般维权途径，但针对具体个案，律师会结合以前的维权取胜的经验，因地制做出相应的维权策略。拆迁补偿的。下面本律师曾经承办的大兴区旧宫镇某木门厂拆迁补偿停业纠纷案为例，讲述如何在具体个案中，变被动为主动，依法获得应有的经营损失补偿。
【案例】律师如何为承租人巧妙争取拆迁补偿
苗先生是外地来京创业人员，2003年在大兴区旧宫镇经营一家家具厂（个体工商户）。其厂房大约占地1000平米，车间和办公用房总建筑面积约600平米，是从一位姓刘的村民处租赁而来的，当时只有大约400平米的办公用房，车间是苗先生自建的。每年租金为30万元。在经营的过程中，苗先生进行了装修，并安装了暖气和锅炉房，车间安装有烤漆间。
2009年4月，该地区因市政建设，苗先生的工厂纳入到拆迁范围。房东刘先生向苗先生提出解除租约，限期1个月内搬迁，免除后期租金。苗先生不同意，主张要求补偿搬迁损失和自建房屋的补偿。房东说这与其没有关系，让其直接找拆迁办解决。苗先生找到拆迁办，工作人员告诉他，该房屋的补偿问题已经与房东刘先生达成补偿协议，并说拆迁补偿不针对承租人。自此，苗先生在房东与拆迁办之间经多次交涉没有结果。绪聘请律师代为维权。
吴德志律师接受苗先生的委托后，通过非诉讼的发函谈判，同时配合诉讼方式巧妙地为承租人苗先生取得了相应补偿款180万元。
维权第一计：吴律师先向拆迁方送达《律师函》一份，阐明作为承租人苗先生的立场以及在拆迁法律关系中的法律地位，要求拆迁办停止向房东支付补偿款，并主持协调。
《律师函》发出之后，房东原本顺利能够拿到的全部补偿款被临时冻结，无法支取。达到了保全的效果。
维权第二计：证据保全。让承租人苗先生对厂房内的全部设备、装修情况、自建房进行了公证保全，以备拆迁办随时可能的强拆。同时在不同角落加装监控摄像头，掌握不明身份的人偷拆的证据。并安全转移重要文件和材料，以及贵重设备。
维权第三计：向法院起诉房东，主张租赁合同无效，以此房屋属于违章建筑为由，要求返还房屋租金和装修费、设备费以及自建房费用总计220万元。此诉讼的目的是向房东表明此房屋面临法院认定为违章建筑的可能，而法律规定违章建筑不给于补偿，其可能取得的补偿款将化为泡沫，形成玉石俱焚的事态。同时房东可能因为合同无效而赔偿我方各项经济损失220万元的后果。
三计之后，在等待大约20天之后，终于接到了拆迁办的电话，说房东愿意和我们一起谈谈。经过三轮谈判，最终确定了180万元的拆迁损失补偿。
从一分钱不补，到得到180万元的补偿，对承租人苗先生而言可谓大获全胜
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