拆迁评估的难点都有什么？
以来，虽然相关法律对房产评估的技术标准作了明确的规定，但补偿额度一般由拆迁人单方面确定，而被拆迁方始终处于一种弱势状态。那么拆迁评估中存在的具体问题是什么呢？今日黄金律洲团队荣幸请到了征地拆迁纠纷律师团队——京师上德律师团队 解读拆迁评估具体难点及有关问题。一、方法单一
通常在采用市场比较法时，要求至少应该有3个以上可比实例，但一些评估报告仅有一个可比实例。这样的评估报告难免偏失，难以达到客观与公正。
二、欠严格与不科学
任何一种评估方法，都要求估价人员依据其经验对相关参数进行判断与赋值。市场比较法中一般需根据委估对象与可比实例的交易日期、区域因素、自身因素等确定相关修正系数。在收益法中，一般意义上需要推定年净收益、年报酬率、资本化率等。然而不少评估报告在确定相关修正系数和推定相关参数时并没有阐述相关依据，或者对有关的依据阐述不充分、不详细。因此也会存在着欠严格和不科学的现象。这样的评估结果难以达到客观与公正。
三、可比实例的杜撰之嫌
有些评估报告采用市场比较法评估时，在比实例方面，部分评估方存在“不会用房单位的具体名称、用房的坐落位置表示，仅用A、B、C等代号表示”这种现象。对于这样操作方式的比较案例，会存在杜撰之嫌，因此评估结论也缺乏说服力。
四、路线价求取欠规范
在旧城改造中，一般意义上来讲商业服务用房的拆迁量很大，所以此时，路线价法是一种较为适宜的评估方法。这种方法在求取单层商服用房楼面地价时效率很高。只要路线区段、深度指数等参数选择适当，求取的评估价值一般是客观的。但当前路线价法运用不广泛。也时常偶有评估报告中运用路线价法，求取也存在着欠规范的现象。
五、无统一标准
当采用收益法评估划拨土地商服用房收益值时，经常会有一些报告把收益年限定为40年，也有一些报告把收益年限定为建筑物尚可使用年限。有些估价人员认为划拨土地可用无限年，于是将收益年限定为无限年。对于有些估价人员对收益年限持不一致的观点，必然得出不同的评估结果。
六、假设开发法的不适当应用
在目前商服用房的拆迁评估中，确实存在着不适当应用假设开发法的问题。对这种未来假设用途与假设环境前提下的价值，如果采用了预期价值更高的假设用途与假设环境为前提，则评估结果中将包括其改变了原用途、原环境以及追加投资后的增值。由于这部分增值是因不动产原用途和原环境被改变而产生的，因此这部分并不属于需拆迁商服用房的产权人、承租人。
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