浅谈房地产司法鉴定估价的要点、难点及对策分析
近年来，随着人们维权意识的增强，各类经济纠纷、诉讼案件明显增多，需要进行司法鉴定房地产价值的评估数量也越来越多，房地产司法鉴定估价作为房地产估价行业的传统业务之一，越来越受到各估价机构重视，同时，司法鉴定由于其独有的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”区别于其他估价业务，因此，各估价机构在实际操作中应该更加规范、严谨，这不仅关系到司法公正和司法效率，也能有效规避估价机构自身的法律风险，笔者从自身从事房地产司法鉴定工作实践出发，浅谈房地产司法鉴定估价的要点、难点及对策分析，希望借此和各位同仁作更加深入的探讨。01司法鉴定和房地产司法鉴定估价
司法鉴定的定义
2005年2月28日，第十届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》中规定：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。”
房地产司法鉴定估价的定义
2013年6月26日，住房城乡建设部关于发布国家标准《房地产估价基本术语标准》的公告中批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日起实施， 标准一般术语中对“房地产估价”的表述为：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。结合上述司法鉴定的定义，房地产司法鉴定估价的定义为在诉讼活动及案件查处中，涉及房地产的项目，需有房地产估价机构选派注册房地产估价师对其价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
02房地产司法鉴定估价工作的要点
明确估价目的及估价对象范围
估价目的限制了估价报告的用途，同时也是估价报告的前提条件，在房地产司法鉴定估价中，大部分都是以为司法拍卖（变卖）提供参考意见而评估房地产价值，少数涉及到分家析产案件或者审判阶段定罪量刑时是以为确定房地产市场价值提供参考意见而评估房地产市场价值，此外在涉及损害赔偿估价中需要评估因各类外界因素导致的房地产损害价值。
估价对象范围确定是房地产司法鉴定中最重要的一环，直接关乎到拍卖成交后产权的移交问题，在执行实践中，估价人员经常碰到产权登记面积与实际面积不符或土地界址点不清晰等问题，这就需要第三方测绘机构重新测绘或当地房管部门出具权属认定说明等，估价人员根据认定情况和委托方沟通确认后重新确定估价对象范围。
做好实地查勘工作
实地查勘环节在房地产司法鉴定估价过程中属于重中之重，也是必不可少的一个环节。实地查勘工作应由至少一名注册房地产估价师来执行，一般还应依法要求委托人提供实地查勘所需的必要协助并到场或指派、委托人员到场介绍有关情况、回答相关问题及见证。通过实地查勘，可以核对检查估价对象权属状况，感知估价对象的实物状况及区位状况，拍摄估价对象内、外部状况的照片等，同时在现场可以要求委托人明确估价范围是否包含室内装饰装修和家具家电的价值，最后在实地查勘记录表上须由注册房地产估价师、委托人指派的现场勘验人员和估价利害关系人或者其代理人签名，估价利害关系人或者其代理人拒绝签名的，应当由见证人见证，无见证人的，注册房地产估价师应当提供与估价对象的合影佐证影像，以上情形，注册房地产估价师应当在实地查勘记录表中载明并在估价报告中说明。实地查勘记录表作为房地产司法鉴定估价重要的附件留存。
制定严谨的技术路线
经过前期数据资料的收集和实地查勘工作后，估价人员应再次从公开渠道调查收集各种估价所需的基础数据，并做好底稿的存档工作，对一些电话咨询、专家咨询等数据应做好书面记录，以备查阅。估价方法的选择应根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中4.1.3条规定，当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。当同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，应在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算数平均等方法得出综合测算结果，并说明方法和理由；对选用一种估价方法进行估价的，应在确认测算结果无差错后，将其作为综合测算结果。无论采用何种确定方式确定综合测算结果，均应有充分表述理由。
撰写估价报告
房地产司法鉴定报告应严格按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）要求形式撰写，不得随意变更或漏写要件，在估价假设和限制条件中应合理谨慎使用，原则上，估价报告中的每一项假设和限制条件都应得到法院的事先认同，以不对法院的审判和执行产生影响为前提，不得为了规避估价机构自身风险随意对估价对象权属、面积等重要因素进行假设限制。
在估价对象的描述中应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；对土地基本状况的说明，还应包括四至、形状、开发程度、土地使用期限；对建筑物基本状况的说明，还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度等，同时，在估价报告中还应披露估价对象的物业费、水电费等欠缴情况、房屋过户的税费及潜在的风险等。
在估价方法的描述中应说明所采用的估价方法的名称和定义，还应说明估价测算的简要内容，最终的评估价要有确定价格的依据及价格组成的分析，当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。
估价报告完成后应由所有参加估价的注册房地产估价师本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。
03房地产司法鉴定估价工作的难点及对策分析
估价对象权属状况调查
众所周知，房地产估价需要委托人提供详尽的权属证明材料，但在房地产司法鉴定中往往因为涉案房地产的产权人采取各种原因不予配合导致委托人无法提供房产证土地证等权属材料，因此需要估价机构拿着法院出具的委托调查函去当地不动产登记中心调查土地性质、房屋权属、用途面积等信息，但笔者在实际操作过程中经常碰到不动产登记中心出具的《不动产登记情况证明》中仅包括房屋坐落、权利人、建筑面积、权证号等，没有房屋性质、土地面积、土地使用权类型等信息，也没有提供房产平面图、宗地图等信息，有些涉案房地产由于建造年代较早，产籍资料保存不完善，关于附属车棚、阁楼等信息无法确认。
解决对策：首先，估价机构应以委托方（法院）提供的权属资料为准，评估过程中如果有双方当事人另行提供权属资料，必须通过法院传达方可采纳；对于不动产登记中心出具的《不动产登记情况证明》中权属不清部分、基础数据不明的，或权属部门未备案，无从查证的，可以在实地查勘过程中会同法院工作人员和当事人各方质证后采纳为估价依据，在假设限制条件中予以披露，质证结果须让当事人签字确认。
实地查勘问题
在房地产司法鉴定估价中，实地查勘会碰到的问题最多，最主要的问题有：
1、当事人不配合入户查勘、拍照或估价对象涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内部进行实地查勘的：
解决对策：（1）应及时与执行法官沟通，经执行法官同意，可不对估价对象的内部状况进行实地查勘，但应依法对估价对象的外观、区位等外部状况进行实地查勘，并应对未实地查勘的估价对象内部状况作合理假定，作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明；（2）经执行法官同意，可以就与估价对象除装饰装修状况不一致外的其他类似的房地产进行实地查勘，并对估价对象的装饰装修状况在委托书中明确或者合理假定后进行估价，但在估价报告中应当予以说明。
2、实地查勘中难以明确估价范围的确定：在房地产司法鉴定估价中，虽然估价机构在拿到司法评估委托书后第一时间对估价对象的权属材料进行了核查，但在实地查勘时依然会出现估价范围的界定问题，如评估价值要不要包括室内动产和不动产及两者如何界定，产权证未记载、实际在使用的附属车棚、阁楼要不要评估进去，工业厂房的界址点、变压设施、绿化、地坪等附属设施如何确定等等。
解决对策：首先，估价人员在实地查勘中要做好记录工作，包括文字和照片、视频，避免出现漏评现象；其次，在现场跟执行法官和委托人沟通，哪些动产和不动产需要评估进行数量和名称对应，最后在实地查勘记录表上签字确认；最后，如遇到估价对象界址点不清，产权面积和实际面积不符的情况，建议启动第三方测绘机构先进行测绘，估价机构拿到测绘报告后再根据测绘情况和法院沟通确认重新确定估价对象范围。
评估时间问题
在房地产司法鉴定估价中，法院提交的司法评估委托书中会明确载明估价报告的完成期限， 一般情况下，评估工作应当在30天内完成，笔者所在地区部分法院为了案子的快速执行，也有20天或15个工作日完成的情况。正常情况下评估时间是足够的，但某些案子需要当事人提供补充材料、进行测绘工作、调整估价范围等，或者由于当事人不配合入户查勘、执行法官没有时间配合查勘导致评估时间超限。
解决对策：首先，估价机构在拿到法院司法评估委托书后应当第一时间对估价对象的权属材料进行核查，如发现需要当事人提供补充材料，及时跟法院联系，原则上提供补充材料的时间不算在评估期限内；其次，在确认司法评估材料无误后，应及时联系执行法官，商榷实地查勘的日期，尽量在7天内确定查勘日期，以保证后期有充足的时间完成评估报告；最后，如确实因为当事人或执行法官的客观原因未能及时进行实地查勘，或者因为案件比较疑难复杂，导致估价机构在约定估价期限内不能完成估价的，应当在期限届满五日前书面向法院说明理由申请延期并须经委托人认可。
房地产司法鉴定估价异议处理
由于房地产司法鉴定估价具有较强的专业性和特殊性，估价结果往往会对当事双方产生较大的影响，因此针对估价报告的异议也日趋增多，主要包括对评估程序提出异议和对评估报告本身提出异议，如估价依据不足、估价方法不当、评估价值过高或过低、估价范围超出等，笔者从实践角度出发，谈谈对估价异议的处理对策。
解决对策：（1）由于笔者所在地区法院都是经过统一摇号确定估价机构，且每家机构的资质范围和估价师资格等都在法院备案过，估价师都按法定程序进行了实地查勘工作，因此基本没有碰到当事人对评估程序提出的异议。（2）针对当事人对评估报告本身提出的异议，首先，估价机构在评估过程中要做到严谨细致，对估价方法的适用性选择、估价依据及测算过程参数选取及来源等要有充分的理由，严格遵循房地产估价规范及相关行业指导文件，这样即使收到异议也能镇定自若，毕竟“打铁还得自身硬”。其次，估价机构在收到法院方面传达的当事人异议后，应该引起足够的重视，组织公司估价技术人员开会讨论，深入分析异议产生的原因及异议解决的渠道。最后，针对异议内容，逐条作出说明和解释，如确有技术性或规范性方面的错误，应当及时纠正，如无过错的，应当进行详细解析，消除当事人的疑惑，推进法院工作的持续进行。
后记
房地产司法鉴定估价是一项复杂又具有挑战性的工作，对估价人员的执业能力和原则性提出了更高的要求，因此，笔者认为一个合格的房地产注册估价师要做好房地产司法鉴定估价应具备以下四个基本要素：
1、具备高度的责任心；
2、坚持“独立、客观、公正”原则；
3、要有充分的沟通和良好的表达能力；
4、提升新形势下的专业胜任能力。
来源 | 宁波市房地产业协会公众号
山东泰诚价格评估有限公司经山东省工商局批准，在山东省潍坊市潍城区注册登记成立，公司注册资本金300万元，经潍坊市发改委物价局备案认可，在中国价格协会价格评估登记中心登记设立的综合涉诉讼类价格评估机构。
公司网站为（www.sdtcpg.com）,公司邮箱为（sdtcjgpg@163.com）,公司建立后在各地公安局交警队、法院、律师事务所、物流公司以及其他企事业单位建立了良好的社会信誉和人脉资源。公司与潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所（www.sdtaic.cn）同属山东泰诚司法鉴定中心。潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所是经山东省司法厅批准成立面向社会服务的司法鉴定机构。 公司成立后业务发展迅速, 目前在潍坊、 昌乐、昌邑、临沂、 菏泽、烟台、莱州、德州、青岛胶州、青岛平度等设立业务机构,并成为潍坊仲裁委员会的鉴定会员单位。
关键词：潍坊价格评估 山东价格评估