工程造价在生产性企业评估中的应用
前言导读随着我国城市化进程的不断发展，房地产征收评估工作面对的不动产评估标的在不断增加。随着地方城市的有机更新和环境整治，以及区域产业结构调整，很多生产性企业不断地被征收或协议收购，由此涉及的企业征收中的价值评估问题越来越突出。作为专业的不动产评估从业人员，如何真实客观地对涉及的被征收企业的征收补偿价值进行充分合理的测算，使征收方和被征收方都能够理解与接受，是摆在我们面前的重要课题之一。
在企业评估过程中，工程造价知识与技能在企业评估中有着非常广泛的应用。笔者将结合自身经验和评估案例，在本文中剖析相关应用的一些方面。
01
企业评估需要工程造价的技术支持
房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价的方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。生产性企业的厂房评估是房地产估价中的一个类别。由于生产性厂房的特殊性，在结构、跨度、层高等方面有其独特的建设工艺要求，且不同类型的厂房差异巨大，相关生产配套的构筑物及附属物更是千差万别，因此在进行评估时往往缺乏可比案例，对于估价方法的合理选用提出了较高要求。在这种情况下，比较法、收益法等方法均难以取得理想结果，而成本法则应用广泛。在选用成本法进行评估的过程中，工程造价知识和技术有着十分重要的作用。一般工程造价就是指工程项目的建安承发包价格，完整的工程造价还要包含项目相应的各种投资费用。而在生产性企业不同厂房的评估中引入造价专业知识，对不同的建筑结构类型、高度、和跨度的厂房进行评估时，首先需要以工程造价方法对厂房建安成本进行测算，才能为正确客观揭示厂房真实价值打下坚实基础，使其结果具有可靠的科学依据。同样，对相关配套的构筑物及附属物可以通过工程造价的专业知识进行科学的测算，在没有可比案例的情况下，造价测算具有良好的说服力和可信度。
02
每年进行重置价的造价测算更新，让企业评估价值更合理
在做企业征收评估的过程中经常会碰到这样的情况：在评估结果初稿出来后征询被征收人意见时，被征收人往往会反问：“怎么评得这么低？”或“你们是怎么评出来的？”由于生产性企业的特殊性，厂房、配套的附属设施、构筑物、设备设施平台等各不相同，要有足够的底气来对被征收人进行合理的解释。笔者的经验是以造价专业技术来进行价值测算，通常具有良好的效果。因为房地产评估不管采用什么方法，体现的价值都应是市场的价值，所以笔者及团队在每年的年初，会针对一般类的各种厂房结构以及常规跨度、高度范围内的房屋，根据上年度的材料平均价格及上年度的人工、机械等因素进行每年一次的建安成本价值核算，并考虑相关费用调整，以此作为评估时的重置价使用。在进行这样的基础工作后，实际评估过程中可以直接采用，为企业评估项目的操作节省了时间；同时，对于特殊的不同跨度及高度的厂房，做内部测算好的分级系数调整。比如厂房层高4.5米为基数，高度每超过50厘米就有一档系数的调整；厂房有没有带桁车也有不同的系数；同样带桁车的，又会根据桁车起吊吨位的不同，分别进行不同的系数调整。常规类的围墙、水泥场地、附属物、构筑物、装修物也会每年进行造价测算调整。当然，对于特殊类的厂房、构筑物、附属物等，那就要单独进行必要的工程造价测算来进行评估，否则没有办法进行合理的估价。
03
造价专业知识的适用范围及专业优势
图1 粮食储备仓库
图2 粮食储备库房该系列建筑外观上看是砖木结构，但外墙明显跟一般的砖木结构的厂房不一样，外部墙体分三段加厚，最下面有二砖厚。据被征收人介绍，墙体内部还有保温隔热层，墙体内侧有防潮层，内地坪中间还有防潮通风道。
这样结构的建筑肯定不能按一般砖木结构房屋来评估，也肯定没有成交案例可供参考，所以就采用了成本法来进行评估。对于房屋的重置价，我们通过工程造价进行测算，在与被征收单位的解释沟通中，对方对于我们专业的评估也给以充分的肯定与认可，我们解释起来也有依据，从而使征收进程能够平稳有序地进行。此外，构筑物烟囱、水塔、码头等在评估过程中也需要用到工程造价的测算。以烟囱（图3）为例，烟囱高度不同， 价值肯定不一样，就算高度相同，底部及出烟口直径不同，价值也肯定不同，而且烟囱内衬的耐火砖的厚度高度不同，价值又会不一样，所以没有进行工程造价测算，很难凭经验来进行合理评估。图3 烟囱
同样，水塔（图4）储水量不同，价值肯定不同；水塔的建筑方式各式各样，有砖筒体结构的，有钢筋混凝土支架结构的，价值差异很大，所以也会用到工程造价的专业测算。
图4 水塔
而在印染化工企业的评估过程中，污水池、清水池、环保处理池等建筑的评估也需要用到工程造价。很多企业的各类水池体量很大，如图5。
图5 企业水池
这些池体，有些是埋在地下的，有些是半地下的，也有全部在地面上的，形状又是各式各样，看着简单，但要让评估的价值让双方都能接受很难。碰到这样的构筑物，我们一般会要求被征收方提供原有的图纸资料。正常情况下，这么大的项目肯定是按图施工，而被征收方也会担心评估价值过低给自己造成损失，所以绝大多数会提供。实在没有相关图纸资料的，评估过程中就要在数据采集时尽可能详细、准确，要基本能达到工程造价测算的数据要求；但同时，我们会向被征收方说明，因为没有图纸，隐蔽工程部位只能按常规做法进行测算，这样的工程造价测算，绝大多数情况下，双方对于评估结果还是都能接受的。
04
真实案例，疑难问题，精准解决
笔者曾遇到过一家企业， 在评估结果出来后，对于一个位于二楼的反应釜设备平台的评估价值不能接受。笔者解释说根据现场做法测算过的，但对方就是不同意。他认为的价格是评估价的八倍多。多年的评估经验告诉笔者，被征收方是想利用估价人员对反应釜设备平台不够了解的情况找问题要价。面对这样的情况，作为专业的评估人员，做好合理的解释工作是我们的职责。笔者于是再次要求对方提供图纸，但对方坚持说图纸找不到了。笔者于是说：“没图纸， 那就根据我的设计经验来当场测算。”对方当着征收人员的面同意了，我就在现场又采用造价测算的办法重算了一遍，从基础大小、挖土深度、混凝土垫层厚度、钢筋混凝土基础做法一个个跟对方确认。就这样在现场打开电脑，用造价工具一步步进行计算，全部算好了，笔者问对方还有没有遗漏的或者错误的，对方说没有了。笔者就把结果算出来加上相关的费用后，还是跟之前评估的结果是一致的。对方看到后，说了句“不好意思我记错了”，这个问题也就得到了妥善的解决。笔者还曾遇到一个汽训公司的案例。评估对象是一个桥型的汽训坡道，用于车辆驾驶上下坡训练，做在水泥地坪上。被征收方要求该坡道跟造座桥一样的造价，该价格是我们评估价的四倍。因为笔者在现场评估时分析过这个坡道的内部结构，所以很清楚评估结果没问题，但对方不接受。于是当场用造价的办法重新测算给对方看。由于该坡道里面的支撑是砖砌的，不是钢筋混凝土浇筑的柱、梁，坡道也是用预应力多孔板搭起来的。笔者现场解释给被征收方，对方当场就改变了口气。老板最后开玩笑地说：“你们这么专业干嘛？”类似这样当场进行造价测算来解决问题的评估案例还有许多，在此不一一列举。总之，在企业征收评估中，用造价专业知识来进行合理性解释，绝大多数情况下被征收人乐意接受的。这也证明了造价专业知识在企业评估领域的重要作用。
05
小结
在实际的评估工作中，房地产评估的范围很广，生产性企业的厂房评估也只是其中比较特殊的一类，所以在评估中适合用工程造价的专业知识来测算评估。这也属于在市场没有足够成交案例的情况下的专项评估，用工程造价的专业知识来测算是生产性企业厂房构筑物及附属物等成本法评估的主要技术支撑。这样评估出来的价值总体来说有理有据，当然也就有说服力，在技术风险方面也就更安全。
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关键词：潍坊价格评估 山东价格评估