停产停业损失补偿经验借鉴及思考
停产停业损失，是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
故可以确定，所谓的国有土地上征收房屋造成的停产停业损失，和房屋被征收前的效益和停产停业期限有关。
笔者查阅了近年来各地区根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》结合各区域经济发展水平出台的类似规定。
1、北京市
北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(京建法〔2011〕18号)，对停产停业损失补偿的适用范围、适用条件、计算方式等进行了详细规定。
停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限
2、上海市
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)第三十五条之规定：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
3、广州市
《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(穗府〔2014〕38号)第三十一条之规定：对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算;选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。
被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿;没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。
4、浙江省
《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2014年5月28日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第10次会议通过）第二十九条之规定：征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。
生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。
5、四川省
《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2014年9月26日四川省十二届人大常委会第12次会议通过）第三十七条 征收房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。
第三十八条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：
（一）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；
（二）按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；
（三）按从业人员工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定；
（四）按被征收房屋租金收益计算；
（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。
协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。
第三十九条 停产停业期限的确定：
（一）采用产权调换方式补偿的，从签订征收补偿协议并交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止；
（二）采用货币补偿方式补偿的，按照补偿方案确定的期限一次性给予停产停业损失补偿。
6、河南省
《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定（豫
政〔2012〕39号）第十二条 被征收房屋符合下列条件的,房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:
(一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。
(二)有合法、有效的营业执照,且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋。
(三)已办理税务登记并具有纳税凭证。
第十三条 停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。
第十四条 停产停业损失补偿标准可以由房屋征收部门与被征收人按本规定第十三条规定协商确定;协商不成的,可以委托承担评估工作的房地产价格评估机构评估确定。
第十五条 停产停业损失补偿期限,商业、服务性行业不低于3个月,工业生产行业不低于6个月。各地可根据本地房屋征收具体项目情况确定。
第十六条 生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本规定相关内容对生产经营者给予适当补偿。
综合上述调查的沿海省市和中部及西部具有代表性的省市关于补偿标准的有关规定，大体上补偿标准分为三种类型：
第一种是按照被征收房屋评估价值的一定比例一次性给予补偿，这种方式的补偿金额比较明确，只要被征收房屋的的评估价值确定，停产停业损失补偿金额也随之确定，但是弊端也是显而易见的，同样的地段和面积，不同营业性质其营业损失也存在一定的差别。
第二种是根据房屋征收前的经营效益停产停业损失期限等因素评估确定。补偿金额以被征收人的月平均利润值为基础确定，补偿期限根据业态不同设定不同的期限。这种补偿方式体现了损失与补偿对等的原则，但是实际操作中却有一定的难度，尤其是对被征收房屋征收前的经营效益的确定。
第三种是上述两种计算思路的综合。
综合北、上、广及沿海发达地区及西部地区对标城市四川、河南等地区对国有土地上房屋征收涉及的停产停业损失补偿实施方案，基本全部体现了国务院条例中的“效益”和“期限”，参照被征收企业的历史期经营状况并结合一定的搬迁期限，有专业评估机构做出第三方客观、公正的测算结果。
具体工作中，对企业停产停业损失测算中“效益”的确定尤其关键，估价师可以通过与搬迁企业管理人员充分沟通，对企业历年来的经营状况进行深入了解，通过分析经第三方审计机构出具的企业审计报告，对企业历年的生产经营收入、经营成本、利润总额、缴纳所得税情况、净利润、销售净利率、净利润率等财务指标进行综合分析。还可以通过查询政府相关部门或者权威性数据平台发布的行业利润率等统计数据，进行互相验证，从而对搬迁企业整体“效益”做出相对准确的判断。
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