评估集体土地上被征收房屋市场价值的标准与依据 一、背景
根据《国家乡村振兴战略规划（2018-2022 年）》，我国规划以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，增强城镇地区对乡村的带动能力。加快发展中小城市，完善县城综合服务功能，推动农业转移人口就地就近城镇化。因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的特色小镇和小城镇，加强以乡镇政府驻地为中心的农民生活圈建设，以镇带村、以村促镇，推动镇村联动发展。为缩小城乡差别，加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村消费环境，构建和谐社会，实行坚持乡村振兴和新型城镇化双轮驱动，统筹城乡国土空间开发格局，优化乡村生产生活生态空间，分类推进乡村振兴的重大举措，该举措推进了集体土地的征收，而征收集体土地的关键环节被征收房屋的市场价值标准起着不容忽视的作用。 二、集体土地及国有土地上被征收房屋的法律依据 集体土地上被征收房屋的法律依据主要有《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和各地政府依据该法制定的《征地拆迁补偿办法》。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定， 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《中华人民共和国土地管理法》征收集体所有的土地，在土地征收方面，新修改土地管理法首次对土地征收的公共利益进行明确界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。国有土地上被征收房屋征收适用的法律是国务院 590 号令，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》和各地政府依据该法规制定的《房屋征收实施细则》。 三、集体土地与国有土地征收法律及补偿方式的区别 集体土地上房屋征收与国有土地上征地拆迁适用的法律法规不同，补偿方式不同。国有土地上房屋征收适用的法律是国务院 590 号令，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》和各地政府依据该法规制定的《房屋征收实施细则》。集体土地征地拆迁适用法律是《中华人民共和国土地管理法》和各地政府依据该法制定的《征地拆迁补偿办法》。国有土地上房屋征收补偿是对房屋进行评估与补偿， 其中 ：包括土地价值的补偿，补偿对象是房屋的所有权人，与家庭人口的多少没有关系。集体土地上房屋征收，新修订《土地管理法》首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。该规定改变了过去以土地征收原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。完善了土地征收程序，将批后公告改为批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。 四、目前集体土地上被征收房屋的特点及征收与补偿存在的问题 （一）集体土地上被征收房屋的特点集体土地上的房屋大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，类似的房地产也很难找到， 可比性差；建设和使用手续不全，房屋大都是自建， 结构、质量、年限往往无从考证，亦无法用统一的标准衡量。住宅类房屋大都是建造多年的陈旧房屋， 房屋用途有自用、出租他人使用、用于住房、用于经营的多样性，装修程度和维修保养情况差异较大等 ；非住宅类房屋因财务记账不规范导致停产停业损失难以估计，自建的构筑物种类多样，形式复杂等。由于集体土地使用权没有入市交易，集体土地上建设的住宅与非住宅的市场的正常交易量也非常稀少，房屋征收价格评估的资料、依据受到限制， 方法选择具有局限性和单一性，从而导致了征收评估价格的科学、客观性不足以体现。（二）集体土地上的被征收房屋在征收与补偿上存在的问题在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上的被征收房屋在征收与补偿上存在的最大问题，就是它的使用权不能进入市场自由交易。即便是近年来的土地流转政策改革，国家也严格控制集体土地的所有权和承包权，放活的仅仅是经营权，其目的是为了保护农民不因市场资金的注入而流失土地。但问题在于，集体土地上房屋无法像国有土地上房屋一样做到“地随房走”，也没有相应的市场参照，因此以市场价格估算其价值再减去土地成本的评估办法在集体土地上房屋征收评估过程中难以适用，这是目前各地制定集体土地上房屋征收补偿标准时采用成本法计算价值的根本原因。《土地管理法》授权省一级政府制定具体标准，而不是参照国有土地上房屋征收评估办法规定由专门机构负责评估也是造成这种现状的重要原因。由于经济的高速发展，城市规模的不断扩张， 集体土地被不断的征迁，按照《土地管理法》进行的补偿被认为严重地低估了集体土地上房屋补偿标准，由此引出了拆迁补偿的纠纷，造成强拆和暴力抗拆的对立事件，面对该情况，中央纪委、监察部发出通知，要求督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿， 宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁， 要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。 五、集体土地上被征收房屋的市场价值标准与依据 （一）集体土地上被征收房屋的市场价值标准在对集体土地上被征收房屋进行估值时，需要针对不同的集体土地使用情况，选用不同的评估方法确定房屋的市场价值标准，通常采用比较法、收益法和成本法，三种估价方法所适用的房地产类型不同。集体土地上的房地产成交受法律法规影响的局限，市场情况不够清晰，交易信息无法公开，比较法很难采用 ；收益法中市场租赁实例，客观租金及技术参数不易取得，也很难采用 ；在现实征收中，当三种估价方法比较法与收益法都不适用的情况下，征收评估方法大多选择成本法。1.比较法我们认为可以参照征收区域国有土地上的类似房地产交易实例，采用比较法进行修正得到集体土地上的房屋补偿价值。2.收益法对于集体土地上经营性房屋、租赁住房、有潜在收益的房屋，例如 ：集体兴办的厂房，农民自建的经营性房屋，这些土地已经转化为集体建设用地， 是一种事实上的建设用地，也为当地经济的发展做出了贡献，成为了被征收人的生活来源，如果不把其经营性的预期收益纳入补偿范围，被征收人往往会因征收而失去生活来源，可采用收益法评估集体土地上的房屋。3.成本法对集体土地上的房屋、装饰装修、地上附着物的重置成新价格来求取其价值。具体讲，是求取估价对象在价值时点的重置成新价格和折旧，然后将重置成新价格减去折旧来获得估价对象价值的方法得到集体土地上的房屋补偿价值。（二）集体土地上被征收房屋的市场价值依据1.2019 年 8 月 26 日《全国人民代表大会常务委员会关于修改 < 中华人民共和国土地管理法>》第三次修正集体土地上房屋征收应当适用《土地管理法》的有关规定。根据最新修订的《土地管理法》：第一， 在征地方面改革了征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，所以这极大保护了农民利益。第二，在征地补偿方面， 改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，实行按照区片综合地价进行补偿，因为区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。2.中华人民共和国国务院令第 590 号《国有土地上房屋征收与补偿条例》随着集体土地上房屋征收相关法律不健全的问题日渐显露，各方也都在采取相关措施进行补救。《中纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中也有集体土地上房屋拆迁参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》精神执行的规定。最高法《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》也明确指出对于已征收但未补偿且已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿，可以说第 590 号令对集体土地上房屋征收的精神和思路做出了指导，相应的集体土地上房屋征收评估也有望出台规范化的程序。
山东泰诚价格评估有限公司经山东省工商局批准，在山东省潍坊市潍城区注册登记成立，公司注册资本金300万元，经潍坊市发改委物价局备案认可，在中国价格协会价格评估登记中心登记设立的综合涉诉讼类价格评估机构。山东省高级人民法院备案机构，潍坊中级人民法院备案机构，人民法院诉讼资产网平台专业机构，人民法院对外委托鉴定平台专业机构。
公司网站为（www.sdtcpg.com）,公司邮箱为（sdtcjgpg@163.com）,公司建立后在各地公安局交警队、法院、律师事务所、物流公司以及其他企事业单位建立了良好的社会信誉和人脉资源。公司与潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所（www.sdtaic.cn）同属山东泰诚司法鉴定中心。潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所是经山东省司法厅批准成立面向社会服务的司法鉴定机构。 公司成立后业务发展迅速, 目前在潍坊、高密、 昌乐、昌邑、临沂、 菏泽、德州、滨州、青岛胶州、青岛平度、烟台莱州、烟台龙口、滨州、滨州无棣等设立业务机构,并成为潍坊仲裁委员会、东营仲裁委员会、滨州仲裁委员会的鉴定会员单位。
关键词：潍坊价格评估 山东价格评估
根据《国家乡村振兴战略规划（2018-2022 年）》，我国规划以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，增强城镇地区对乡村的带动能力。加快发展中小城市，完善县城综合服务功能，推动农业转移人口就地就近城镇化。因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的特色小镇和小城镇，加强以乡镇政府驻地为中心的农民生活圈建设，以镇带村、以村促镇，推动镇村联动发展。为缩小城乡差别，加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村消费环境，构建和谐社会，实行坚持乡村振兴和新型城镇化双轮驱动，统筹城乡国土空间开发格局，优化乡村生产生活生态空间，分类推进乡村振兴的重大举措，该举措推进了集体土地的征收，而征收集体土地的关键环节被征收房屋的市场价值标准起着不容忽视的作用。 二、集体土地及国有土地上被征收房屋的法律依据 集体土地上被征收房屋的法律依据主要有《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和各地政府依据该法制定的《征地拆迁补偿办法》。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定， 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《中华人民共和国土地管理法》征收集体所有的土地，在土地征收方面，新修改土地管理法首次对土地征收的公共利益进行明确界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。国有土地上被征收房屋征收适用的法律是国务院 590 号令，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》和各地政府依据该法规制定的《房屋征收实施细则》。 三、集体土地与国有土地征收法律及补偿方式的区别 集体土地上房屋征收与国有土地上征地拆迁适用的法律法规不同，补偿方式不同。国有土地上房屋征收适用的法律是国务院 590 号令，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》和各地政府依据该法规制定的《房屋征收实施细则》。集体土地征地拆迁适用法律是《中华人民共和国土地管理法》和各地政府依据该法制定的《征地拆迁补偿办法》。国有土地上房屋征收补偿是对房屋进行评估与补偿， 其中 ：包括土地价值的补偿，补偿对象是房屋的所有权人，与家庭人口的多少没有关系。集体土地上房屋征收，新修订《土地管理法》首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。该规定改变了过去以土地征收原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。完善了土地征收程序，将批后公告改为批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。 四、目前集体土地上被征收房屋的特点及征收与补偿存在的问题 （一）集体土地上被征收房屋的特点集体土地上的房屋大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，类似的房地产也很难找到， 可比性差；建设和使用手续不全，房屋大都是自建， 结构、质量、年限往往无从考证，亦无法用统一的标准衡量。住宅类房屋大都是建造多年的陈旧房屋， 房屋用途有自用、出租他人使用、用于住房、用于经营的多样性，装修程度和维修保养情况差异较大等 ；非住宅类房屋因财务记账不规范导致停产停业损失难以估计，自建的构筑物种类多样，形式复杂等。由于集体土地使用权没有入市交易，集体土地上建设的住宅与非住宅的市场的正常交易量也非常稀少，房屋征收价格评估的资料、依据受到限制， 方法选择具有局限性和单一性，从而导致了征收评估价格的科学、客观性不足以体现。（二）集体土地上的被征收房屋在征收与补偿上存在的问题在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上的被征收房屋在征收与补偿上存在的最大问题，就是它的使用权不能进入市场自由交易。即便是近年来的土地流转政策改革，国家也严格控制集体土地的所有权和承包权，放活的仅仅是经营权，其目的是为了保护农民不因市场资金的注入而流失土地。但问题在于，集体土地上房屋无法像国有土地上房屋一样做到“地随房走”，也没有相应的市场参照，因此以市场价格估算其价值再减去土地成本的评估办法在集体土地上房屋征收评估过程中难以适用，这是目前各地制定集体土地上房屋征收补偿标准时采用成本法计算价值的根本原因。《土地管理法》授权省一级政府制定具体标准，而不是参照国有土地上房屋征收评估办法规定由专门机构负责评估也是造成这种现状的重要原因。由于经济的高速发展，城市规模的不断扩张， 集体土地被不断的征迁，按照《土地管理法》进行的补偿被认为严重地低估了集体土地上房屋补偿标准，由此引出了拆迁补偿的纠纷，造成强拆和暴力抗拆的对立事件，面对该情况，中央纪委、监察部发出通知，要求督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿， 宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁， 要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。 五、集体土地上被征收房屋的市场价值标准与依据 （一）集体土地上被征收房屋的市场价值标准在对集体土地上被征收房屋进行估值时，需要针对不同的集体土地使用情况，选用不同的评估方法确定房屋的市场价值标准，通常采用比较法、收益法和成本法，三种估价方法所适用的房地产类型不同。集体土地上的房地产成交受法律法规影响的局限，市场情况不够清晰，交易信息无法公开，比较法很难采用 ；收益法中市场租赁实例，客观租金及技术参数不易取得，也很难采用 ；在现实征收中，当三种估价方法比较法与收益法都不适用的情况下，征收评估方法大多选择成本法。1.比较法我们认为可以参照征收区域国有土地上的类似房地产交易实例，采用比较法进行修正得到集体土地上的房屋补偿价值。2.收益法对于集体土地上经营性房屋、租赁住房、有潜在收益的房屋，例如 ：集体兴办的厂房，农民自建的经营性房屋，这些土地已经转化为集体建设用地， 是一种事实上的建设用地，也为当地经济的发展做出了贡献，成为了被征收人的生活来源，如果不把其经营性的预期收益纳入补偿范围，被征收人往往会因征收而失去生活来源，可采用收益法评估集体土地上的房屋。3.成本法对集体土地上的房屋、装饰装修、地上附着物的重置成新价格来求取其价值。具体讲，是求取估价对象在价值时点的重置成新价格和折旧，然后将重置成新价格减去折旧来获得估价对象价值的方法得到集体土地上的房屋补偿价值。（二）集体土地上被征收房屋的市场价值依据1.2019 年 8 月 26 日《全国人民代表大会常务委员会关于修改 < 中华人民共和国土地管理法>》第三次修正集体土地上房屋征收应当适用《土地管理法》的有关规定。根据最新修订的《土地管理法》：第一， 在征地方面改革了征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，所以这极大保护了农民利益。第二，在征地补偿方面， 改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，实行按照区片综合地价进行补偿，因为区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。2.中华人民共和国国务院令第 590 号《国有土地上房屋征收与补偿条例》随着集体土地上房屋征收相关法律不健全的问题日渐显露，各方也都在采取相关措施进行补救。《中纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中也有集体土地上房屋拆迁参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》精神执行的规定。最高法《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》也明确指出对于已征收但未补偿且已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿，可以说第 590 号令对集体土地上房屋征收的精神和思路做出了指导，相应的集体土地上房屋征收评估也有望出台规范化的程序。
山东泰诚价格评估有限公司经山东省工商局批准，在山东省潍坊市潍城区注册登记成立，公司注册资本金300万元，经潍坊市发改委物价局备案认可，在中国价格协会价格评估登记中心登记设立的综合涉诉讼类价格评估机构。山东省高级人民法院备案机构，潍坊中级人民法院备案机构，人民法院诉讼资产网平台专业机构，人民法院对外委托鉴定平台专业机构。
公司网站为（www.sdtcpg.com）,公司邮箱为（sdtcjgpg@163.com）,公司建立后在各地公安局交警队、法院、律师事务所、物流公司以及其他企事业单位建立了良好的社会信誉和人脉资源。公司与潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所（www.sdtaic.cn）同属山东泰诚司法鉴定中心。潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所是经山东省司法厅批准成立面向社会服务的司法鉴定机构。 公司成立后业务发展迅速, 目前在潍坊、高密、 昌乐、昌邑、临沂、 菏泽、德州、滨州、青岛胶州、青岛平度、烟台莱州、烟台龙口、滨州、滨州无棣等设立业务机构,并成为潍坊仲裁委员会、东营仲裁委员会、滨州仲裁委员会的鉴定会员单位。
关键词：潍坊价格评估 山东价格评估