关于整体价值评估中配套设施设备用房价值评估问题
一、问题的产生
评估目的:房地产开发企业增资项目评估
评估方法:资产基础法（评估方法不讨论）
企业背景及经济行为简介：三个股东，其中一方增资，另外两方不增资
项目背景:该房地产开发企业账面只有一幢商业用房（有公寓、商场、地下车库，还有部分配套设备用房）（公寓、商场和车库是可售部分，其余为不可售部分）。基准日公寓基本销售完毕，商业部分已销50％。剩余50%在存货放置。（其实，委托人的审计初稿对未售部分是在“投资性房地产”科目放置，后来因某些原因进行了调整，将未售部分又转回了存货科目。此处不论账务处理的合理性。就账论评......）
问题:资产基础法评估时，资产评估专业人员审查了委托人提供的预测绘报告和审计报告中关于房产面积部分的资料，该企业已售的房产中，建筑面积中未分摊配套设备用房（用途为设备用房、物业用房）的面积，但是该部分配套设备用房的成本却摊进了可售部分房产中去了。对此部分配套设备用房价值的评估，评估专业人员一开始考虑的是既然建筑面积未分摊记入可供出售部分，那此部分的房产价值就应该按照全产权考虑。按照成本法对该部分房产进行了评估记入了评估值。可委托人对这个评估产生了异议，他们的想法是，这部分房产是全体业主共有的，不是按份共有。但是面积不应该分摊到可供出售面积中去，否则会造成业务负担增大。这部分房产的价值其实已经体现到可供出售的房产中去了。就不应该再进行评估，否则会造成重复估值，虚增评估值。
二、针对问题，专业人员的调查
既然有了上述的问题，那就应该去解决。笔者就又针对性的进行了梳理，其实，这里面涉及几个问题：一个是口径问题。企业将成本分摊记入了可供出售部分的成本，是不是应该将对应的建筑面积一并进行分摊？那后续的评估应该如何进行？第二个是权属问题。针对该部分房产，企业是不是还能进行权属证书的办理。如果可以办理权属证书，那后续的评估应该怎么进行？第三个问题是，如果该部分房产不能办理产权证书，那后续的评估应该怎么进行？
在很多城市，对于不可出售部分都是按照建筑面积分摊土地使用权的，按照这个操作，上述问题的答案显而易见，是应该计算价值的。根据《房产测量规范》规定，为整栋楼服务的共有设施，应由整栋楼全体业主一并分摊。上述设施设备用房也属于共有设施，是不是也应该由全体业主一体分摊，是不是应该记入可售面积中去呢？《物业法》第70条规定，业主对建筑物内住宅、经营性用房专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
三、部分老师意见
1、房地产开发企业大都存在总建筑面积和可供出售面积，配套的公共设施用房就是不可出售用房，配套用房的成本按照一定比例分摊到可供出售用房中在其对外销售时一并结转。就本案而言，评估时按照可供出售面积及其对应的销售价格评估，不可出售面积就如同小区里的绿化、道路、围墙和室外广场一样无需评估作价，对于不可出售但可对外出租的车库按照当地的市场情况评估作价。通常情况下，商业地产的评估增值不会太大，需要考虑可能存在的土地增值税、企业所得税对评估结论的影响。其中土地增值税的评估测试中还需考虑已经销售公寓和商铺的影响（统一清算），避免遗漏应交未交税费。
2、无论财务上成本如何分摊，评估看待此类物业的价值，一句话，能卖钱的就要评估价值，卖不了钱的就没价值。设备用法、物业用房没价值。价值在可售的建筑面积价值里体现了。即便产权证办在开发商名下，也应该转移给电力公司、业委会等，产生不了任何现金流的东西，没价值。至于说建筑面积如何分摊有专门测绘报告定的，有专门的规范，如果未进行分摊，有可能说明规范不允许分摊。
上述意见统一可以表述为不进行评估，亦不体现配套用房明细。
此问题得到行业很多老师的指点，在此感谢各位老师的答疑。
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